名流置业4年圈武汉“城中村”2100亩盲目扩张显隐忧

本文摘要:2009年,武汉市全面启动了城中村综合试点改建项目。自此,城中村模式沦为了武汉市众多外来和本土房地产企业欢迎的热点。然而,城中村在地段好、土地成本低的优势背后,却无以凌征地移往补偿价款给企业带给极大资金压力的弊端。 特别是在是对部分本身资金状况就不容乐观的二三线房企来说,盲目地获得城中村项目后,却有可能找到获得的是块烫手山芋。地产板块第一低价股名流置业,在2009年至今4年的时间内,先后在武汉圈了5块城中村,涉地面积高达2100亩,仅有项目土地须要缴纳的费用就低约百亿元。

GOGO体育

2009年,武汉市全面启动了城中村综合试点改建项目。自此,城中村模式沦为了武汉市众多外来和本土房地产企业欢迎的热点。然而,城中村在地段好、土地成本低的优势背后,却无以凌征地移往补偿价款给企业带给极大资金压力的弊端。

特别是在是对部分本身资金状况就不容乐观的二三线房企来说,盲目地获得城中村项目后,却有可能找到获得的是块烫手山芋。地产板块第一低价股名流置业,在2009年至今4年的时间内,先后在武汉圈了5块城中村,涉地面积高达2100亩,仅有项目土地须要缴纳的费用就低约百亿元。这对于总资产将近115亿元,利润年年下降,现金流持续为负,货币资金仅约20亿元的名流置业来说,更加看起来一个刮起大的泡泡。值得注意的是,记者通过实地探访找到,名流置业圈到的城中村项目进展较慢,盲目扩展的后遗症正在渐渐显出。

四年圈城中村2100亩2002年,名流置业借壳上市,作为一家品牌并不出众的房地产企业,其最初并不引人注目。但是在2007年,名流置业通过协议和收购的方式乘势并购了还包括武汉、重庆、惠州在内的7家项目公司,进占全国市场。2008年初,公司堪称已完成了总额高达30亿元的巨额回购,其2007年末的总资产也不过25亿元,一时间风光无限。

即使是在2008年实施了一系列严苛的房地产调控政策之后,名流置业非但没膨胀战线,反而大大地跑马圈地。2009年至2012年4年间,仅有在武汉三镇,名流置业就屡屡使出倾下武汉5个城中村改建项目。2009年10月12日,名流置业发布公告称之为,公司与武汉白骏马经贸有限公司签订协议,合作开发武汉市汉阳区江堤街邓甲村城中村综合改建项目。

公告表明,邓甲村研发用地面积大约为24.54万平方米,项目研发用地的总成本大约14.70亿元。名流置业计划用此土地建设高性价比、高品质运动活力社区,主要产品为20~30层普通住宅。2010年3月26日,名流置业发布公告称之为,公司与武汉鹦鹉沣盛投资有限公司签定意向协议,合作开发鹦鹉村城中村改建项目。

该项目研发面积大约11.26万平方米,该项目土地取得价款大约6.24亿元。意味着半年之后,2010年9月29日,名流置业又与武汉江岸区后湖街新的湖村村委会和武汉宏润实业有限公司签定意向性协议,合作开发新湖村城中村改建项目。

该项目研发用地10.6万平方米,土地成本为5亿元。此后,名流置业2011年三季报透露,2011年8月2日,公司与武汉辟和经贸集团有限公司合作展开武汉市洪山区青菱街建和村城中村综合改建项目,该项目研发用地面积大约27.11万平方米。2012年6月,名流置业堪称抛巨额投资,呈交股东大会许可不多达65亿元的额度参予武汉长丰村城中村改建项目。根据公告表明,该项目建设用地面积超过67万平方米。

整体开发周期长达10年,2012年度投放就将低约20亿元。记者根据公告内容统计资料找到,4年时间内,名流置业在武汉参予城中村改建项目共计圈地约137.38万平方米,折算2100多亩,仅有要缴纳的项目土地款项就低约100亿元。业绩每况愈下与屡屡大手笔夺下城中村项目的金额上升比起,名流置业的业绩却或许走到了滑滑梯。

根据年报表明,名流置业2011年总收入为18.13亿元,同比上升了7.25%;净利润为1.67亿元,同比上升16.98%。到了2012年一季度,公司业绩仍不改为上升态势,总收入为3.22亿元,净利润为2800万元,同比分别上升36.38%和41.04%,公司总资产为115亿元。同时,记者找到,从2008年开始,虽然公司从总资产和主营业务上看正处于波动下行态势,但是每年净利润却分别为3.15亿元、2.8亿元、2亿元和1.67亿元,大幅在衰退。

而2008年的扩展给公司带给了周转通畅以及费用下降的开销。2007年,名流置业的现金流量净额为1.92亿元,到了2008年,这一数字陡降为-11亿元,之后仍然没能变负为于是以。

到2011年,公司现金流净额仍为-4.51亿元。同时,公司的预付账款却在大大上升,2009年到2011年分别为6.6亿元、12.5亿元和16.6亿元,而年报表明的主要影响因素,正是由于缴纳城中村的涉及款项。

与此对应的是,公司的股价长年在低价游走。至本周五(8月3日)收盘,名流置业1.97元/股的股价是房地产板块中低于的。值得注意的是,在2007年至2010年名流置业风光的时候,也更有了大批券商的注目。

根据巨灵数据统计资料,此期间共计38份针对名流置业做出的研究报告。而随着光环的褪色,到2011年,全年仅有2份与该公司涉及的研究报告。2012年到目前为止,也只有天相投资公布了两份研报。作为一个业绩频仍下降,2011年现金流净额-4.5亿元,货币资金大约20亿元的房企来说,名流置业有何豪气需要撬动这5大城中村项目?这5大项目目前进展情况又如何呢?/实地走访/5大城中村项目4个仍未获得土地使用权2009年至今,名流置业分别与当地集体经济的组织升格后的经济实体签定了意向协议书,金属制汉阳区邓甲村、汉阳区鹦鹉村、江岸区新的湖村、洪山区建和村、武汉市长丰村等5个城中村改建项目。

目前,除邓甲村竞得了土地使用权以外,其余4个城中村的土地使用权尚能没上海证券交易所。日前,记者对上述城中村展开了一一走访。

4个城中村无变化资料表明,名流置业在武汉圈的5个城中村改建项目中,汉阳区鹦鹉村、江岸区新的湖村、洪山区建和村、武汉市长丰村等4个城中村项目仅有签定了合作意向协议,尚能没获得土地使用权。实质上,虽然签定的只是意向协议,但该协议是与当地村升格后的经济实体签定的,且该经济实体允诺反对名流置业参予人民银行,所以上述土地早已相等于是名流置业的了。

那么,上述4个城中村的征地等工作现在进展如何?日前,记者首先回到汉阳区的鹦鹉村。由于公告中并没具体标明鹦鹉村的详尽方位,记者通过打探寻找了一家坐落于汉阳区杨泗路上的鹦鹉村卫生所。根据大体的行政区域区分,这里应当归属于鹦鹉村地界。

记者注意到,杨泗路与汉阳区主干道鹦鹉大道横向,其走过是武汉港集装箱公司,由于是厂区上下班的必经之路,所以不时会有大型集装箱车辆通过。该路段两旁是较为杨家的楼房建筑,鹦鹉村卫生所就坐落于该路段中间,是一个较小的私人医院。

一般来说,武汉地区在征地时,不会十分显眼地在楼房上写上鲜红的注音,然而该路段及周围并没任何征地的迹象。根据公告,名流置业是与鹦鹉村升格后的经济实体武汉鹦鹉沣盛投资有限公司签定的涉及协议,该公司的地址表明为汉阳区鹦鹉大道259号。

根据涉及资料表明,该地址坐落于鹦鹉路与鹦鹉大道的交汇处,原为武汉新的悦大酒店的地址,但数年前已被拆毁。目前,该地块并无任何企业。随后,记者又回到江岸区的新湖村。

在名流置业2011年年报中,确切地将新的湖村项目列为了2012年度项目开发计划之中。新的湖村坐落于武汉市江岸区后湖,紧临后湖大道,距全国文明社区示范点的百步亭社区仅有10分钟路程。然而当记者寻找该地址时却找到,这里没任何动工的迹象,依旧是一幅杂乱无章的景象:临街的房屋门面,围观了水果摊、无照经营的小吃摊、理发店、废旧物品回收站等。

路两边矗立的电线杆上,搭乘着各种交叠的线缆。强弱错落的房屋间距狭小,完全没间隙。村间的道路坑洼不平,仰头乃是一线天。

记者找到,新的湖村前有百步雅庭小区,外侧有百合苑小区,后有育才小学,在这样一片规整规划的建筑群之中,新的湖村变得很是另类。一位当地居民告诉他记者,这里显然说道过要展开征地改建,但是明确时间并不确切,有可能是还没有准备好。而另一位居住于在百合苑小区的居民告诉他记者,期望新的湖村的改建工程能尽早开始,却是这一带现在辟了很多的新小区,但是城中村有利于提升整体的居住于环境,公共卫生、上下班等方面都会有影响。此后,记者又分别前往了洪山区建和村和武汉市长丰村。

洪山区建和村是较为少见的坐落于近城区的城中村项目,其正处于武汉市三环线之外,从白沙洲大桥改向武金堤路再行向前行,距武昌中心区有15公里左右。由于武金堤路沿线产于着许多工业园,如青岭都市工业园、四台工业园等,所以路面情况十分很差。在一大片工业厂房的旁边,就是建和村的地址。

与新的湖村类似于,这里也进展较慢。而在距建和村将近3站路的地方,就是万科金色城市楼盘,值得一提的是,这也是个城中村改建项目。名流置业于2012年1月11日签订协议的长丰村城中村改建项目,从地理位置和交通便捷程度上来看皆不俗,距离武汉市轨道交通1号线将近2公里。该公司公告称之为,自协议生效之日起6个月内,已完成范围内全部房屋征地补偿协议的签定工作。

然而,记者了解到,由于在征地的移往补偿等方面不存在分歧,大部分居民至今仍未与征地方达成协议完全一致意向,造成项目进展较慢。就在日前,记者在项目现场看见,有少部分的房屋早已被拆掉,但临街的住宅内仍不时地会有村民进出。邓甲村研发用地尚需征地邓甲村是名流置业5个城中村项目中唯一一块已竞得土地用于权证的地块。2011年6月30日,名流置业全资子公司名流置业武汉有限公司以总价14.286亿元(不含城中村综合改建费用),通过上海证券交易所方式竞得该号地块的国有土地使用权。

日前,记者回到坐落于汉阳区的马鹦路,在公共汽车车站姚湾车站的路旁乃是邓甲村057号地块还建楼的入口。名流置业和名流公馆的广告宣传布画早已将该地块圈了一起,大型机械设备早已进场,还建楼的地基工作正在展开中。退守门的工作人员讲解,这个地方要建的乃是邓甲村还建楼。之后沿马鹦路向北走身下乃是马沧湖路。

在两条路的交汇处,记者也找到了一块被名流置业和名流公馆广告布外面的土地。值得注意的是,该地块入口处并没还辟等字样。

根据当初的公告,邓甲村城中村研发用地面积大约368亩(不含统合用地),还辟用地面积大约189亩,也就是说该地块归属于名流置业邓甲村非还建的研发地块。记者注意到,该地块内还有不少原有楼房,征地工作并没全部已完成。

声音研发较慢蓄意为之?记者实地调查找到,在名流置业四年内圈的五块城中村土地中,除邓甲村早已开始建设以外,其余地块进展较慢。回应,武汉地产业内人士认为,在当前市场状况不好的情况下,不回避名流置业是蓄意减慢城中村征地等工作的进展,变相黑市土地。该业内人士告诉他记者,城中村的研发价值低,大部分正处于中心市区周围。而由于目前地产市场的冷清,使得这些城中村身价不低。

同时,目前武汉的土地市场上主要的供应来源都由城中村改建而来,所以房地产企业若想获得充足量的土地储备,城中村是选用目标。对于城中村项目开发进度的高低,上述人士指出这有可能和开发商的资金实力和运作经验有关。

因为城中村不像净地,它不存在征地、还辟、设计等一系列的长年工作,点较为多,投放较小。一是必须企业有大笔资金的周转,二是必须一定的研发经验。

在当前市场下滑的情况下,风险性还是较为低的。同时,该业内人士认为,如果在市场环境不佳的情况下,通过城中村改建的方式来取得土地储备,显然可以在一定程度上回避风险。首先,由于开发商与城中村签定的是合作意向协议书,并没通过上海证券交易所竞价方式获得土地使用权,因此从严苛意义上来说,并没展开囤地,会不受政策的影响和抨击。但是根据签定的协议中一些初始化条款,实质上开发商早已将该地块收益囊中,只需在时机成熟时通过土地交易人民银行。

其次,这种方式拿地,与竞价扣除的土地比起,初期投放费用往往很少,对于企业来说资金压力小。因此,以小投放,较低风险,就可换取大量的土地储备,并且可以根据企业的情况和市场的环境来要求研发的工程进度。记者注意到,名流置业的5个城中村项目,除了建和村没发布土地获得成本外,剩下4个项目的白鱼投放金额为91亿元,而根据协议前期缴纳的保证金总额是11.6亿元,几近于用这部分投资,撬动了近10倍的土地储备。

/案例对比/同期签下项目福星城已近交房2009年,武汉市全面启动城中村综合试点改建项目。随后,城中村地块因面积大、地段好、土地成本的优势更有了众多开发商的目光。除名流置业外,另一家武汉本土的房地产企业福星惠誉同时期也签定了6个城中村项目合作意向协议。

与名流置业有所不同的是,福星惠誉的脚步显著要更快。从2009年至2010年间,福星股份的子公司福星惠誉先后签定了武汉市红桥村、和平村、贺家墩村、青菱村、柴林头村和姑嫂树村6个城中村综合改建项目的合作意向协议。其中,和平村改建项目在2009年11月27日签订协议,2012年1月20日通过上海证券交易所方式竞得该地块的使用权;姑嫂树村改建项目合作协议签定于2010年10月20日,而同年12月7日,福星惠誉之后竞得了土地使用权。贺家墩村B地块,2009年11月26日签订协议,2010年7月2日获得了土地使用权,如今,集金融、办公、商业、居住于、休闲娱乐于一体的福星城项目早已耸立在该地块之上。

记者在现场看见,住宅项目主体工程早已竣工,部分高层于是以展开外墙装修施工,根据施工计划将于2012年底月交房。值得注意的是,自2010年城中村改建土地大量投放供应以来,根据武汉市国土资源局的数据表明,最后通过上海证券交易所竞得这些大型改建用地的多是外来大鳄或是本地龙头企业,如万科、保利、金地和福星惠誉。其中,万科去年在武汉唯一的一个散户项目金色城市,乃是城中村改建后所引。

/对话/对于名流置业城中村项目圈而不建,被批评变相囤地的事情,记者电话专访了公司董事会办公室主任刘峰。记者:直说公司目前早已签定了合作协议的5个城中村改建项目现在进展情况如何?刘峰:工程进度就是在长时间的积极开展工作中。

记者:我看见目前只有邓甲村是取得了土地使用权,是吗?刘峰:对,邓甲村是上海证券交易所了。记者:现在的工程进度如何?刘峰:有一部分早已动工。

因为它分几个地块,其中一部分动工了。记者:那其他4个还没取得土地使用权的项目怎么样了?刘峰:有一部分还在前期,有一部分转入到征地阶段了。鹦鹉村和新的湖村还没征地,建和村我还不过于确切,有可能正在拆卸吧,长丰村样子拆卸了一部分了吧。

记者:部分城中村地块项目的进展较慢是什么原因?刘峰:每个城中村项目的情况不一样,有些必须村里和开发商还包括政府相互合作才能顺利进行,每一个环节经常出现一点问题的话,整个进程都会受到影响。记者:城中村改建项目中,还建房部分否不会产生收益?刘峰:还辟是归属于集团总的土地获得成本里面,是会有利润的。相等于土地提供成本的一部分。

记者:有业内人士认为,握城中村改建项目却如期不展开研发,是一种变相囤地的不道德,您怎么看?刘峰:这个怎么能解读是囤地?并不是说道我握住在手里不去研发,而是要研发必需去符合明确提出的许多条件,获得许多规定,在这个基础上才能去研发。记者:名流置业目前还有4个城中村项目并未获得土地使用权,否与公司的资金状况有关?刘峰:这个现在还是看项目的具体情况。


本文关键词:名流,置业,4年,圈,武汉,“,GOGO体育官网注册,城中村,”,2100亩

本文来源:GOGO体育-www.xmqdjs.com

0
首页
电话
短信
联系